Probleemid tulutootva kinnisvara rahavoogude analüüsimisel ja väärtuse hindamisel
Antud töö uurimisprobleem üldistatul kujul oli kitsaskohtade leidmine tulutootva kinnisvara rahavoogude analüüsimisel ja väärtuse hindamisel tsüklilisel turul. Uurimisküsimiseks oli püstitatud: kuidas arvestada tulutootva kinnisvara rahavoogude analüüsimisel ja väärtuse hindamisel määramatusega? Töö eesmärk oli leida sobiv mudel või lahendus, mis aitaks arvestada hindamistulemusega seotud määramatusega.
Uurimismeetodina kasutati kvantitatiivset meetodit. Tulutootva kinnisvara hindamisel kasutati töös diskonteeritud rahavoogude analüüsi (DCF). Monte Carlo simulatsiooni abil uuriti DCF meetodi sisendite muutumise mõju väärtusele. Muutujate varieerumise vahemiku kindlaks määramisel kasuti turuküsitlust. Lisaks kasutati uuritava objekti hindamistulemuse leidmiseks 11 hindajat ning reaalseid investorite pakkumisi uuritavale objektile. Uuritavaks objektiks oli tulutootev ärihoone Tallinna Kesklinnas.
Ebaefektiivsel kinnisvaraturul on keeruline arvestada tsüklitega. Turuküsitluse tulemustena arvasid kõik vastajad, et kinnisvaraturg paikneb üldiselt taastumisfaasis. Monte Carlo simulatsioon viidi läbi kaks korda: tulumäärad muutusid ja tulumäärad ei muutunud. Muutuvate tulumääradega oli simulatsiooni aritmeetiline keskväärtus 2,36 miljonit eurot ning hindamistulemus jäi 100% tõenäosusega vahemikku 1,96 – 2,78 miljonit eurot. Muutumatute tulumäärade simulatsioonis oli aritmeetiline keskväärtus 2,42 miljonit eurot ja hindamistulemus jäi 100% tõenäosusega vahemikku 1,72 – 3,52 miljonit eurot. Hindajate leitud tulemused olid vahemikus 1,97 – 2,6 miljonit eurot ning reaalsed investorite pakkumised olid vahemikus 2,0-2,8 miljonit eurot. Uuritava objekti omanik on kõik pakkumised tagasi lükanud.
Antud töö näitas ilmekalt, et kinnisvaraturg on madala efektiivsusega ning erinevad turuosalised arvestavad vara tulupotentsiaali ja väärtust erinevalt. Monte Carlo simulatsiooni abil on võimalik paremini selgitada hindamistulemusega kaasnevat määramatust. Hindamisaruande koostamisel peaksid hindajad rohkem tähelepanu pöörama hindamistulemuse esitamisel selle varieerumise võimalikkusele, mida seni tehakse väga vähe.
Autor:
Juhendaja:
Aasta:
Õppeasutus:
- Tallinna Tehnikaülikool