Probleemid tulutootva kinnisvara rahavoogude analüüsimisel ja väärtuse hindamisel

Antud  töö uurimisprobleem  üldistatul  kujul  oli kitsaskohtade  leidmine  tulutootva kinnisvara  rahavoogude  analüüsimisel  ja  väärtuse  hindamisel  tsüklilisel  turul. Uurimisküsimiseks  oli  püstitatud:  kuidas  arvestada  tulutootva  kinnisvara  rahavoogude analüüsimisel ja väärtuse hindamisel määramatusega? Töö eesmärk oli leida sobiv mudel või lahendus, mis aitaks arvestada hindamistulemusega seotud määramatusega.

Uurimismeetodina kasutati kvantitatiivset meetodit. Tulutootva kinnisvara hindamisel kasutati  töös  diskonteeritud  rahavoogude  analüüsi  (DCF). Monte  Carlo  simulatsiooni  abil uuriti DCF meetodi sisendite muutumise mõju väärtusele. Muutujate varieerumise vahemiku kindlaks  määramisel  kasuti  turuküsitlust. Lisaks  kasutati  uuritava  objekti  hindamistulemuse leidmiseks  11  hindajat  ning  reaalseid investorite  pakkumisi  uuritavale objektile. Uuritavaks objektiks oli tulutootev ärihoone Tallinna Kesklinnas.

Ebaefektiivsel  kinnisvaraturul  on  keeruline  arvestada  tsüklitega.  Turuküsitluse tulemustena arvasid kõik vastajad, et kinnisvaraturg paikneb üldiselt taastumisfaasis. Monte Carlo  simulatsioon  viidi  läbi  kaks  korda:  tulumäärad  muutusid  ja tulumäärad  ei  muutunud. Muutuvate tulumääradega oli simulatsiooni aritmeetiline keskväärtus 2,36 miljonit eurot ning hindamistulemus jäi 100% tõenäosusega vahemikku 1,96 – 2,78 miljonit eurot. Muutumatute tulumäärade  simulatsioonis  oli  aritmeetiline  keskväärtus  2,42  miljonit  eurot  ja hindamistulemus  jäi  100%  tõenäosusega  vahemikku  1,72 – 3,52  miljonit  eurot.  Hindajate leitud  tulemused  olid  vahemikus  1,97  –  2,6  miljonit  eurot  ning  reaalsed  investorite pakkumised  olid  vahemikus  2,0-2,8  miljonit  eurot.  Uuritava  objekti  omanik  on  kõik pakkumised tagasi lükanud.

Antud  töö  näitas  ilmekalt,  et  kinnisvaraturg  on madala  efektiivsusega ning  erinevad turuosalised arvestavad vara tulupotentsiaali ja väärtust erinevalt. Monte Carlo simulatsiooni abil  on  võimalik  paremini  selgitada  hindamistulemusega  kaasnevat  määramatust. Hindamisaruande  koostamisel  peaksid  hindajad  rohkem  tähelepanu  pöörama hindamistulemuse esitamisel selle varieerumise võimalikkusele, mida seni tehakse väga vähe.

Autor: 

Mihkel Pärtel

Juhendaja: 

Ene Kolbre

Aasta: 

2014

Õppeasutus: 

  • Tallinna Tehnikaülikool